物业服务过程中的物品放行管理规定 
物品放行管理规定
一、客户类（含客户单位员工和与客户有业务来往的访客）：
1.在大厦内办公客户单位的任何人员（含访客），携带便携物品（单手可拿走或可双手分开拿的物品，包括手提袋、夹包、提包、滑轮皮箱等）外出时，一般无须放行条；但若发现任何可疑情况，值班员必须要求其出示放行条（凭其自己单位盖章并签名的放行条即可）并核对无误后方可放行。
2. 在大厦内办公客户单位的人员，携带“非便携”物品（单手携带困难或无法单手携带的物品，包括装载物品大纸箱、电脑、主机、其它大件电器、家私和大宗货物等）必须要求其出示放行条（凭其自己单位盖章并签名的放行条即可）并核对无误后方可放行。考试大－全国最大教育类网站(www．Examda。com)
3.客户公司老板、法人代表、主要负责人携带任何物品外出（除搬迁外），无须放行条（其公司最高领导特别交代的除外）。
4. 客户单位任何人员（含其公司老板）任何时候搬迁（迁出），必须凭管理处开出的放行条方可放行（仅凭其自己单位开具的放行条无效）。
5.对于客户单位已经离职员工，如其单位特别交代的则按其单位的要求

为规范保安的仪容仪表及行为举止特制订如下管理制度
　　一、着装
　　1. 除不宜或者不需要着装的情形外，在工作时间必须着保安制服。因私外出时应着便服。
　　2.着保安制服时，要按规定佩带保安标志。来源：考试大
　　3.保安制服不准与便服混穿，不同季节的保安制服不准混穿。来源：考试大
　　4.在驻勤单位除工作外，着装时可以不戴帽子。
　　5.着保安制服应干净整洁，不准披衣、敞怀、挽袖、卷裤腿、歪戴帽子、穿施鞋或赤足。
　　6.爱护和妥善保管制服和保安标志，严禁将保安制服和保安重定标志变卖、赠送或借给他人。
　　7.着装参加重要活动时，只准配戴领导机关统一颁发的勋章、奖章和证章，不准配戴其他徽章和饰物。
　　二、仪容仪表
　　1.值勤时要仪表端庄。精神饱满。
　　2.男性保安不准留长发、大鬓角和胡须，女性保安发辫不得过肩。
　　3.不得染发、染指甲，不得化浓妆、戴手饰。
　　三、仪表
　　1.在下列

一、内务检查
　　1.保安、消防管理中心队长（班组长）视情况安排每月至少1次内务管理检查：
　　1） 检查时如发现有违反内务管理的现象及行为，应立即进行处理；
　　2） 将检查情况记录存档，作为员工绩效考评之一。
　　2.保安对本班次的员工内务卫生进行检查：来源：
　　1） 班前检查个人卫生是否符合公司有关规定；
　　2） 班后检查员工是否按时作息等；
　　3.宿舍长每天不定期地巡视宿舍内务情况：
　　1） 及时制止违反内务管理的行为；
　　2） 对于一些不服从管理的员工，应向相应的部门主管反映。
　　二、 环境卫生标准。
　　1. 宿舍地面干净，无痰迹、果皮、纸屑、烟头等垃圾。
　　2. 床铺干净整洁、被子叠放好、床面上无杂物和乱堆放的物品，床单、被褥干净无异味，鞋于床下摆放、干净无异味。
　　3. 帽子、皮带、口杯、水桶等物品均按指定位置摆放，衣服均在晾衣区晾晒。
　　4. 墙面、门窗、和其他区域无乱写、乱画、乱刻、乱张贴、乱悬挂现象。
　　5. 宿舍内每月进行灭蚊蝇、蟑螂工作，宿舍内害虫少，冲凉房和洗手间及时冲洗，

第一章　房屋维修管理

　　第一节　房屋维修管理概述来源：

　　一、房屋维修的概念
　　房屋维修是指在房屋的经济寿命期内，在对房屋进行查勘鉴定、评定房屋完损等级的基础上，对房屋进行维护和修理，使其保持或恢复原来状态或使用功能的活动。房屋维修包括对非损坏房屋的维护和对损坏房屋的修理。

　　所谓房屋的经济寿命期，是指房屋自建成并通过竣工验收合格开始，到由于某种原因引起房屋报废并拆除为止的总期限。引起房屋报废并拆除的原因，可能是技术方面的，也可能是经济方面的或社会其他方面的。例如，某房屋设计使用年限为50年，50年期满，房屋各主要构件老化而被拆除，这种拆除是由于技术原因引起的，再如，有些房屋从技术上讲可以不拆除，但由于旧城改造的需要而被拆除，这种拆除则是由于经济原因引起的。

　　在房屋使用过程中，由于一些自然因素、人为因素的作用可能造成房屋的损坏。对房屋的查勘鉴定是掌握所管房屋完损程度的一项经常性的基础工作，通过对房屋的查勘鉴定为房屋维修提供依据。房屋查勘鉴定是指房屋管理单位按照有关法规规定，对房屋的结构、装修和设备进行检查、测试、验算并评定其

供电设备管理与维修

　　电能是整个国民经济和人民生活中不可缺少的能源之一，被视为人类生产和生活的生命线的核心。住宅小区或高层楼宇要保持正常的使用功能，就离不开电能的正常供应。供电设备管理是物业公司为保证住宅小区或高层楼宇电能正常供应所采取的一系列管理活动。本章主要阐述供电设备的安全管理、供电设备的正常运行管理、供电设备的维修管理。
　　第一节　供电设备管理概述
　　供电设备是指输送、变换、分配电能的设备。物业管理公司管辖的供电设备的多寡与电能的供应方式有着密切关系。目前，电能供应方式有两种：
　　①物业辖区所需电能小于315ｋＶＡ时，供电部门把电力直接送到用户。
　　②当物业辖区内用户所需电能较多时，则是供电部门把高压送到小区或高层楼宇，经小区或楼宇变电站再送到各用户单位。
　　第一种方式中，归物业公司管辖的是从低压电网进入物业辖区的一段线路和少量的开关电器。第二种方式中，归物业公司管辖的是从高压公共电网进入物业小区或高层楼宇的变、配电所的高压进线开始，至用户用电设备入端止的全部线路及设备。
　　一、供电设备概述
　　供电设备主要有高压配

供暖设备管理与维修
　　针对我国现状，物业管理小区内全部建筑物的冬季采暖和夏季供冷完全靠中央空调调节的情况并不多见，大多数民用建筑内的冬季供热依然靠采暖系统供给，供暖系统是建筑设备工程中必不可少的一项单位工程，在物业管理工作中占有很重要的地位，并且供暖系统设备设施的管理是一项技术含量比较高的系统工程，本章主要阐述供暖设备与管理概述、操作与运行管理、维修养护管理及供暖管理。
　　第一节　供暖设备管理概述
　　一、供暖系统及设备简介
　　1.供暖系统组成
　　①热源：制取具有压力、温度等参数的蒸汽或热水的设备。
　　②热媒输送管道：把热量从热源输送到热用户的管道系统。
　　③散热设备：把热量传送给室内空气的设备。
　　2.供暖系统设备的构成
　　供暖系统所涉及的设备设施很多，其中主要包括：
　　(1)锅炉房
　　锅炉房是供暖系统的热源部分，它主要由以下几部分组成：
　　①锅炉本体：包括燃烧设备(减速箱、炉排)各受热面(各种管道、锅筒、空气预热器、省煤器)、炉体围护结构等。
　　②热力系统：包括水处理设备、分

从房地产开发商的角度看，物业接管验收是产品售后服务的开始；从物业服务企业的角度看，物业接管验收是今后物业管理的基础。

　　物业接管验收是物业管理工作重要组成部分

　　物业服务企业接管验收可以保证竣工验收的物业具备正常的使用功能，充分维护开发商、业主的利益；依据标准及设计要求，物业服务企业接管验收从物业管理及业主使用的角度提出建议和意见，它不仅可以弥补施工质量的缺陷，还可以完善楼宇功能，有利于提升物业品质；物业服务企业通过接管验收，物业从业人员可以充分了解和掌握楼宇的建筑结构、变配电系统、弱电系统、单体设备及隐蔽工程施工质量情况，为今后物业运行管理及降低管理成本，提高楼宇维护质量起到积极作用。

　　接管验收的质量将直接影响发展商的品牌延伸及楼宇租售。另外，接管验收可以促进建设项目及时投产，发挥投资效果，总结建设经验。

　　物业接管验收的依据及方式

　　物业服务企业在接管验收过程中，应依据《物业管理条例》、建设部1991年颁布的《房屋接管验收标准》、项目图纸资料、管理委托合同、国家标准、行业标准进行接管。认真研究图纸资料，掌握标准，从物业使用和

开发商与业主之间主要是购房合同关系，如果开发商未将其房屋全部卖出，那么开发商也是业主，与普通业主承担相同的权利义务。

开发商与物业管理公司之间通常是两种关系：①从属关系，即物业管理公司是开发商的分支机构或子公司;②合同关系，开发商以原始业主的身份订立前期物业管理合同，聘请物业管理公司进行前期物业管理。

【案情】

我在一家商场租了小吃柜台，但这里油烟太大，没人光顾，赔了好多钱。听说是因为物业没有开换气扇，我可以要求物业赔偿我因其管理不善带来的经济损失吗？

【评析】

物业公司有提供给商户环境清洁、空气新鲜的义务，所以你有权要求物业赔偿因管理不善给你带来的损失。至于赔偿数额，要看你和物业所签署的物业服务合同中物业违反这些义务的法律责任，若是没有约定，你可列出自己的损失数额。

物业管理水平的高低直接影响到日后的居住生活质量，在买二手房的过程中如果忽略了所在小区的物业管理情况，入住以后可能会造成很多麻烦。

1、物业交验不可大意

买房过程中需重视物业交验环节，交验时您应注意：物业是否与合同约定的一致;家电、家具等是否与合同相符;钥匙是否已交付;水电、煤气表数字是否查验等;另外，在签订合同后应到物业管理处办理物业管理费结算，时间应以交房当日为准，同时购房者办理物业进户手续。

2、物业管理水平要考察

观察小区是否封闭，保安巡查情况如何;小区环境卫生、绿化等是否清洁、舒适;询问水、电、煤气的费用如何收取，是上门代收还是自己去交;电梯品牌、速度及管理方式;物业管理公司还提供其他哪些服务等。

另外，还应该询问有无业主委员会，以及业主委员会的实际组成人员是否稳定等。