如何看待土地出让合同中的权利转移

〔基本案情〕

上诉人（原审被告）：XX市人民政府

被上诉人（原审原告）：郑XX，泰国公民

   1992年，郑XX出资在XX市设立的投资公司（以下简称“投资公司”）。1993年，XX市土地管理局批复同意将137.2亩土地的使用权出让给投资公司，并于同年6月10日向投资公司颁发《建设用地许可证》。1994年，XX市土地管理局受其他单位蒙蔽，将投资公司的上述土地使用权人变更为利达公司。投资公司知悉被侵权后，向法院提起诉讼利达公司侵犯其权益。XX市人民政府查明事实后，发文恢复投资公司的土地使用权。但此时，利达公司已经在案涉土地上实际开发房地产项目。XX市人民政府主持协调投资公司和利达公司的争议，形成《会议纪要》，确认投资公司的土地使用权，同时确认投资公司应当按建筑成本向利达公司支付已开发项目部分的工程费用，支付工程费用的时间为1997年5月20日前。《会议纪要》又明确：如投资公司延期支付的，土地使用

房地产开发项目转让中的陷阱及对策

    2009年对于房地产市场而言是激动人心的一年，北京、上海、广州、深圳等一线城市的房地产价格已经全面超越了疯狂的2007年。二线城市房地产的价格也是一路水涨船高。全国房地产市场一派欣欣向荣的景象，各路资金寻找着各种渠道以求进入房地产市场，期望在这场全民盛宴中能分得一杯羹，以实现财富的大膨胀。进行房地产开发的首要条件就是需要取得土地，土地本身就是稀缺资源，而且我国土地一级市场基本上被政府所垄断，房地产开发用地基本上是通过政府设立的土地市场进行公开的招拍挂，以确定土地使用权人。但是通过招拍挂方式进行的土地交易毕竟不能满足如此庞大的投资者的需求。于是乎各路人马以各种方式吹嘘着他们的神通广大，其目的无外乎就是为了使投资者相信他们能帮助其获得土地，如果投资者审核不严谨的话，稍微不小心就可能陷入他们精心编织的陷阱之中。

    陷阱一：借政府项目之名，行诈骗之实

    某公司借某地方政府招商之机，与某地方政府签订了一个在该地投资人民币上百亿元建设某项目的框架性

                           深圳市叫停小产权房“律师见证”

    一些客户找到本律师，希望本律师为其购买小产权房事宜提供律师见证，事实上，律师见证并不能改变小产权房买卖合同无效的法律事实，本律师一直向客户强调该点，并拒绝为客户提供这种除了一个心理安慰而没有任何法律效力的“法律服务”。希望下文的转载，能给客户及读者提供一个警示，也希望诸多客户能体会本律师的良苦用心。

——吴德伟律师

    “小产权房”屡禁不止，大有愈演愈烈的势头，政府为了遏制小产权房采取了各种措施。日前，深圳有律师接到深圳市司法局下发的通知，要求不得为“小产权房”提供律师见证服务。相关部门也一再表示，要对“小产权房”进行严查，并提醒市民所谓的“律师公证合同”并不具有法律效力。

                     如何规避工程劳务分包中民工工资发放纠纷

【案情简介】A建筑公司作为总承包人承接了某大楼的建设工程施工，A建筑公司即将其中的劳务作业分包给数个不具有劳务作业分包资质的包工头。A建筑公司仅与各包工头签订了一份不甚完善的劳务作业分包合同，对于工程款支付、农民工工资支付等问题既无合同之约定，也无相关内部管理制度的约束。B包工头在签订合同后，在合同履行的最初几个月，尚能如期如数发放其聘请的农民工的工资，但在合同履行期限的最后一次工程款结算完毕并领取工程款后，B包工头携带九万余元工程款（其中大部分为农民工的工资）潜逃。其聘请的农民工获悉后，即开始集体上访，公安、建设、街道办等政府部门即进入开始着手处理，政府部门基于维护社会稳定大局的考虑，并不考虑发包人已实际支付完毕工程款，不存在拖欠农民工工资，其也是受害人的事实，而是强行要求发包人支付上述农民工的工资。在强大的行政力量面前，发包人只得服从政府的上述安排，迅速将农民工工资支付。由于B包工头已经携款潜逃，且其系外地人员，无法找

                          楼价呈现下跌态势 

楼市销售量价齐升，市场火爆，同时土地市场同样火辣无比，大有一天一个“地王”之势；然而，被寄予厚望，希望拉动相关产业链的房地产开发投资却并未如期望中相应的爆发，2009年6月曾一度有所

    迄今，最后一次在家过中秋还得遥想回1999年。有些事总是这样，只是没坐下来掰手指，一掰，其实挺能勾起内心的某根神经。“儿童漫相忆，行路岂知难”。对中秋的印象，至今也只停留在儿时的画面。

    “海上生明月，天涯共此时”，中秋月圆，流传下来信念的就是团团圆圆。以前，村里外出务工的人并不多，大部分家里天天都是团团圆圆，因此，中秋的气氛并不体现在圆，而是体现在庆祝，庆祝丰收的喜悦。

    我们庆祝丰收的一种方式就是“烧窑”，这也是孩子们自发组织和参与的活动。“烧窑”就是我们盖个类似房子的东西，然后在里面放火烧，烧的越旺，预示明年收成更好，也可以赶走豺狼，赶走怪兽，保佑全村安康。中秋前十天左右，村里面的孩子（大都是小学生）就开始筹划着“盖窑”，往往高年级喜欢臭屁点的孩子就是总指挥，他负责召集本村的孩子出工出料，实施“土木建筑工程”。第一道工序是选址，因为烧窑烧的旺的话，火苗可以窜到3、4米高，因此工程地址一般都选在开阔的土地上，否则，如果靠近人家的房子，即使盖好了也会被别人推倒。第二道工序是挖坑，男孩子背着家里拿出铲子、

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当前商品房买卖合同纠纷主要类型及其产生原因

               建纬律师事务所深圳分所律师 吴德伟

商品房买卖是指房地产开发商将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买房者，买房者支付价款的民事行为。随着住房制度的改革和城镇居民住房的社会化、商品化，房地产业迅猛发展起来，但同时商品房买卖矛盾纠纷也日益突出，并呈逐年上升的趋势，

    2007年，对于楼市而言是疯狂的一年，各地房地产价格均出现飙升之势，且成交量也是一路水涨船高，给人的感觉似乎房地产价格永远只会上升，不可能存在下降的可能性，其理由之一就是中国是一个地少人多的国家，需求的刚性很强，而土地从某种程度上说是一种一次性资源，具有不可再生性。开发商此时也是借势造势，制造出土地资源不足的假象，更是把已经十分惶恐的消费者推向了更加惶恐的地步，仿佛此时不买房就会吃亏，导致将来会以更高的价格去购房。在此种心理作用下，消费者、投资客对于开盘的楼盘犹如蝗虫般纷纷扑上去抢食。银行也是不计风险的为消费者、投资客提供大量的资金弹药。此时的开发商手中资金充裕，他们想的是如何用手中的资金去囤积更多的土地，去赚取更多的利润。

    土地本身属于稀缺资源，而我国的土地一级市场是由政府控制的，对于土地的出让采取的是招拍挂制度，其基本含义就是价高者得。此时的开发商为了在这一轮楼市狂潮中赚取更多的利润，纷纷到全国各地竞买土地，其特点就是不计成本，不计风险。以致在这一年造就了相当多的天价地王，如北京、上海、广州、深圳、长沙、武汉等地的地王。对于上述城市中的地

如何正确区分房地产包销合同和代理销售合同

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【基本案情】

原告（反诉被告）：深圳市XX投资有限公司（以下简称A公司）

被告（反诉原告）：深圳市XX开发有限公司（以下简称B公司）

1999年3月12日，A公司、B公司订立《包销协议》，协议约定：A公司包销B公司的商品房；包销总面积约31，000平方米（包销面积最终以市国土局测绘的面积为准），包销价格为每平方米3268元；B公司负责办理有关销售手续及商品房预售许可证，并向A公司提供市国土局统一印制的《商品房买卖合同书》等格式文本及销售发票，同时协助和配合A公司解决售楼中所遇到的各种问题；销售价格由A公司自定，A公司以B公司的名义自行组织广告策划、宣传、销售及售后服务等工作，并承担其费用；A公司负责售楼款的追收并统一交付到B公司的帐户上；购房定金由A公司直接