铭越房产 覃毅飞

第三部分 房地产经纪业务的风险管理

许多人存在一个误区，认为房地产中介公司仅作为“顾问”提供服务，又不涉及投资，并没有什么风险需要承担，因此在居间业务中进行风险管理没有现实意义。事实上，许多曾经风光一时、最终却在商场折戟的中介公司，失败的原因却并非把握商机的能力不足，而是其缺乏风险管理意识和风险管理措施不当等的缘故。因而对房地产业务必须进行有效的风险管理。

一、经纪业务中的主要风险：

1、  信息欠缺引起的风险：有些经纪人会凭着自己的“推理”对信息加以补充

2、  操作不规范引起的风险：虚报成交价、乱收费、伪造签名

3、  承诺不当引起的风险：房源保管风险、服务协议风险、其他的随意承诺

4、  资金监管不当引起的风险：客户资金保管风险、交易过程中资金流向监控的风险、客户资金代收代付风险

5、  产权纠纷引起的风险：产权瑕疵风险、产权转移风险、

6、  经纪业务对外合作的风险：银行按揭风险、同行合作风险

7、  经纪人道德风险：房源或者客户资料外泄

8、  客户道德风险：飞单、利用

第二部分 房地产基础知识

一、房地产：房产和地产的总称，也叫“不动产”。

房地产的形态：1、单纯的土地；2、单纯的房屋；3、土地和房屋的综合体。

房产是房屋及其权利的总称，地产是土地及其权利的总称；

房地产是土地附在土地上不可分割的建筑物，构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产。(构筑物是指不能进入的建筑，如：烟筒、树、路等)

房地产按类型分为：1、住宅用(70年)；2、生产用(50年)；3、经营用(门头等，50年)；4、行政用(市政府、法院等，50年)；5、其他用(学校，博物馆等)。

二、房地产业：从事房地产经营管理服务性企业的总称。

房地产产业的主要内容：

1、土地的开发和再开发；

2、房屋的开发和建设；

3、地产的经营(包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等)；

4、房地产经营(包括房屋的买卖、租赁、抵押)；

5、房地产中介服务(包括信息、估价、律师、经纪、公证等)；

6、房地产物业管理；

7、房地产金融(包括信息、保险、金融投资等)。

三、房地产的特性

1、房地

第一部分 房地产经纪概论

所谓房地产经纪是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务。居间，通俗地说就是作中间人。

居间是一手牵两家：上家和下家，并在两者之间起一种沟通、促进和平稳的作用。对一个房地产经纪人来说，掌握大量的市场信息是他从事好这项业务的先决条件。这些住处应该包括：房地产有关的法律、法规及相关的政策信息、购买对象变化信息等。在很大大程度上来说，经纪人就是利用信息制造利润，信息就是他们最主要的资本。如果说居间侧重的是信息的话，那么代理就非得要具备专业知识才行。

代理是代表某一方去寻找另一方，是买卖和租赁的全过程代理，贯穿于房地产生产各个环节，因此要求经纪人在熟悉有关房地产法律、法规、条例的基础上通晓房地产开发与经营、建筑学、房地产交易、房地产价格评估等专业知识。具体地说，一要掌握房地产开发投资，以及与之相关的市场研究、开发程序、项目可行性研究、工程建设与竣工验收、资金融通、市场推广。二要熟悉建筑基础知识，了解建设工程全过程。三要熟悉转让、抵押和租赁的条件、程序及具体规定，以及产权产籍的一些基本知

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