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新書—《筑覺3》



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终于来到这个系列的最后一篇,亦是对发展商项目经理最大的考验。正如上几篇阐述过由买地,招标到卖楼各阶段,项目经理都在与时间竞赛,但是他们面对的人多数都是公司内部的人或政府官员,因此面对的问题大都在可预计的情况内。不过当去到交楼阶段,项目经理便要直接面对小业主和物业管理公司,还有近年兴起的验楼师以及传媒 - 以上各个团体对项目的反应可以完全不一样,因此项目经理只能「见招拆招」。

大家可能以为发展商交楼只需要做到交楼标准便没有问题,但是当大家流行邀请验楼师来验楼时,情况就完全不同。因为各验楼师的标准未必一致,而且坊间流行的标准更是某验楼师自创的,而且很多评分都是靠肉眼来评定,因此验楼师的收楼标准很视乎他个人的观感,确实难以捉摸。

再者,验楼师为了要对小业主有所交代,故一般而言小业主自验的单位大约有2

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(2018-05-21 11:58)


香港的房地产市场经常被人批评是由大财团来垄断,中小型的公司根本无可能与他们竞争,就算当「反垄断条例」出台后,大财团的优势其实仍然持续。无疑,香港的大财团熟悉香港的市场脉络,与供应商和分判商均有着多年合作的关系,因此他们确实有较大的权力来降低成本,从而争取一个较高的利润。
不过除此之外,大财团的垄断又是否只因如此呢?
依笔者个人的经验来说,其实制度上的定立亦无形中令到垄断的情况出现。先以投地为例,今年政府将会推出的启德地皮,大部份的地皮均估计是接近100亿或以上,但是根据香港金管局的要求,发展商只能向本地银行借地价的40 %,而施工费亦只能借80%。因此若以100亿一块地皮来算,发展商便需要自备60亿的资金来投地。 60亿现金对大财团来说都是非常庞大的数字,连香港10大地产商都不是无一间公司都能够有60亿的现金在户口。因此,本地的发展商是需要向不同的基金或

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https://skypost.ulifestyle.com.hk/article/2075433/賣樓心戰室

 

之前写过有关卖地的事,今回便与大家分享卖楼的幕后故事。上次提到卖楼是视乎项目利息上的支出,因此会直接影响该项目的纯利,从而影响发展商该年的业绩;因此,卖楼是发展商的重要商业策略,亦会直接影响当时的股价与投资者的关系。

发展商卖楼的时机除了关乎内部因素之外,当然还会视乎当时的经济状况和对手的出价。如认为楼价还会持续上升,发展商自然会加价出售,相反便可能会减价抢客。有时,发展商会逆市减价来推售,为市场带来超额认购的现象,接着便在下一期的楼盘加价。

至于「售楼厂」,其实都是经过精心设计的。首先,准买家会先到达一个俗称「洗脑区」的前厅,不时播放广告片和动画,增加顾客的购买欲。之后,顾客便会到达行内俗称的「沙盘区」,这

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香港的建筑长时间以来都以倒模的方式来发展,这种工业化的房屋发展令香港出现了很多千编一律的建筑设计,但背后的原因又是什么呢?

 

倒模式的设计其实在香港已经发展了很长时间,例如华富村所研发出来的天井屋,之后在何文田村和沙田禾輋村都有使用。另外,现代香港公屋常见的ÿ型屋,在华贵村,利东村,长康村,茘景村等多个屋村都有出现。政府之所以如此大规模使用倒模房屋的原因是政府需要满足特首施政报告的每年建房的需求,所以必须要省下设计的时间,并以高速度,低成本来满足建房目标。

再者,当香港建筑界开始引入钢模来制作预制件来取代现场钉板的建筑技术,倒模的房屋更如雨后春笋,疯狂地在香港发展起来。

 

因为,如果当大部份建筑部件是在工厂生产,现场的施工时间可以大幅度地减低,因为施工队只需要将组装各预制件,而无需再在现场钉板,札铁,放混凝土之后才做

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在过往的20年,香港建筑界出现了一个新现象,就是让外国的建筑师负责设计,而香港的建筑师负责管理,如香港机场、邮轮码头、会展新翼、理工大学创新科技楼等。

这样的情况多数出现在一些大型项目,因为客户希望找来一国际级的大师或专家来为这些特殊项目提供一些比较特别或专门的设计,但由于这些外国建筑师是没有香港相关的执照和管理香港项目的经验,因此便需要配合香港本地的建筑师来进行入则和地盘管理等工作。事实上无论设计与管理都对项目的成败非常重要,所以是互不分离的工作。

香港出现这样的局面,根本上是各家有求、各取所需的。

作为发展商希望借助国际级建筑师的名气来增加项目的叫座力,但同时需要一个熟悉本地程序并且能够整合整个设计的「地头虫」,所以才需要动用额外设计费来招聘两个建筑师。

作为海外建筑师,自然希望能扩大自己的客户网和海外市场,所以当然全力争取这些项目,

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在2008年,由于笔者的工作发展不太畅顺,人生发展的方向都有一点迷失。在太太的鼓励之下开始在网上撰写建筑博客—「建筑游记」至今,不经不觉已写了接近400篇文章,转眼已是第九个年头。这一个建筑博客虽然微不足道,但是笔者在这逆境时一直在精神上支持自己的重要元素,亦为笔者带来另一个兴趣—建筑写作。
在香港这个「文化沙漠」中做作家,不单难以依赖稿费来维生,甚至是要付出不少金钱和时间。拙作在过往数年销量虽然不俗,但在购买参考书、摄影器材、实地考察旅费上的开支绝对不少,甚至可以说是

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在几个月里,香港社会一直争论著香港故宫文化博物馆的安排,为何「无咨询」、「无通过比赛而直接招聘顾问」? 资深建筑师严迅奇更成为买矢之的,连日内受尽各方的指责,事件已去到这阶段到底如何了解呢?
(在详细讨论前,笔者先自我申报,本人从不认识严迅奇先生,亦从未有过任何的交谈,过往10年的工作

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近日关于香港故宫文化博物馆的讨论都只限于程序公义的问题, 看来故宫博物馆总是需要在战乱中成立的。

1911年当时的中华民国政府与清室签定《清室优待条件》,而溥仪则住在紫禁城内,外庭则作古物陈列所。不过,溥仪借助溥杰和旧臣不断偷运宫中珍品至天津私人大宅,总数约1300多件。为免宫中珍品不断地流失,中华民国政府便在1924年驱逐溥仪出宫并在翌年成立故宫博物院,但随着9

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