我最近在主持工作的公司推行关键绩效考核。与其说套用了这么一个时髦的名字，还不如说，我是在做最基本的管理工作，保证最起码的工作体系与价值观的形成，理顺起码的工作流程。

      但在此过程中，我的管理同事们或多或少，或明或暗的表达了各种各样的想法。有些，认为是好事，但担心搞不好；有些，认为形式主义，随大流；有些，认为是已经很好了，不必再强求；有些，甚至认为对既有的日常工作带来的影响和冲击。

      在此之前，我们的部门出了问题，我的管理同事们往往会给我找一些理由来解释为什么会发生这些事，或者找到其部门内的一些人来承担责任。管理的目的不是解释错误，而是优化流程、保证成效。这是管理者最起码的思维。同时，作为部门或者某一领域的负责人，在碰到更高层级人士对自己部门内的工作批评或者提出疑问的时候，第一责任是主动担当。无论如何，都是自己所在的这个职位责任没有做到位，而不仅仅是陈述

      出差去江苏，往返在无锡，顺便探访久未见的好朋友。约在灵山大佛见面。农历三月，正是江南好时节，寻访故友，郊野踏青，人生至意不过如此。

      灵山是此次世界佛教论坛的举办地，也是开幕地（闭幕是在台北）。为此次佛教论坛，灵山专门兴建了一个梵宫。初去之时，只知其贵，因朋友说花了很多钱。但进之后，不仅觉得钱花得值，且觉过瘾，值得抽空再去，细细品味。其妙在于以佛教以一种现代精神气质呈现出来。佛教在中国，不仅仅是信仰，也是一种哲学、艺术。但传统寺庙，稍现代一些，我们就感觉传统逝去，不伦不类。而在这里（梵宫不是寺庙），现代精神与传统佛教完美统一到一起，确是“赏心”且“悦目”。以我简单可怜的游历，绝对是值得一往之处。这种震撼超过我看卢浮宫、故宫。 

      附会议主会场之穹顶灯光录相。

    南都问我对今年房地产市场的看法，在回答这个大问题之前，我想首先说两个前提：一是大家都知道房地产是个性化非常强的产品，我们知道不同的房地产项目都有各自不同的细分目标客户群，不同地段的级差地租差异也很大，因此不分城市区域不分定位笼统地谈，我觉得不十分科学精准。二是，目前用来分析房地产的一些宏观或微观的数字，我认为并不十分贴合，比如房价租金比，在一个极度偏好自住房的国度，绝大多数城市与片区住宅租赁市场还远未启动起来，这个指标有价值，但由于国情背景，可能会误导我们。再比如平均房价在我认为是一个毫无意义的数字，因为他只考虑当前交易的房价，未考虑存量房屋的权重。在一个城市摊大饼的发展模式下，平均房价越来越低，而老百姓想住的市中心的房价可能却居高不下。如果这个统计口径没有改变，平均房价持续走低是必然的，但房价的两极分化会越来越大。

    目前的房地产市场可能更体现本真的一面，起码从今年春节以来的市场回暖是以真实自住的所谓刚需支撑的。投资者有入市，但为数不多。在一个以自用需求为主的市场里，使用价值直接决定价值及体现价格。在这样一个市场里，不同区位不同地段的房子

       最近不少媒体对深圳各片区的房价与租金比作了一个汇总,并对比参照国外的数值,希望以此来分析房价.私以为,以此来判断房价仅仅只从投资回报率与投资回报周期来看,有道理,但却忘记了进行数据分析的大前提.任何定量分析的前提是定性分析.众所周知,中国是一个普遍自购住房居住的国度,尤其是在商品房领域,租赁的市场份额与购买的市场份额相比几乎可以忽略。在这样的一个背景前提下，以房价租赁比判断市场可能会失真。当然，这也说明我们的房地产市场存在结构性的矛盾，需要政府、公众及媒体对居者有其屋给予更宽泛的解读。

       同样，在二手房市场未发展之前，在深圳买房子，只要一入伙，一装修，就马上跌价是当时的普遍情况，但大家（包括发展商与消费者）都从来没有拿二手房价格去对比新房价格。为什么？因为当时的消费心理（人人都想买新房）导致二手房的需求极度低。而现在，二手房的价格，是所有人都会拿来判断片区价格的一个重要指标，为什么，是因为二手房市场发展成熟了。

      今天碰到几个在福田中心区开展业务的房地产中介业务员，我问他们最近生意好不好做。他们的回答是，一方面确实有不少成交，另一方面市场也有些怪。我问哪里怪？他们说，最近他们成交的主要是豪宅，而且是单价比较高的，如水榭花都近七万元/平方米的别墅。而一些，在以前曾经去到过比较好价格，而现在价格在他们认为比较低的一些房子，成交却很难。中低价位的普通住宅，成交量就更少。最后他们归纳，现在的市场很怪。

       从06、07的鸡犬升天，到08年的江河日下，房地产这个原本很个性化产品的集合，表现出太多的共性，以致于会说涨喊跌，就可以对房地产发言评论，成为专家。所以，零九年很怪的市场，在我看来，一点也不怪。房地产这个很考投资理念，投资眼光的市场才真正显露出本来面目，就是两极分化，或者说标签很清晰。去年，本博就曾判断过，零八年下半年，可能是买入福田中心区的历史性低点，基于的也是这样一个基本的观点。

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       房地产是不是暴利行业?当然是。潘总列举过数字说房地产不是暴利行业，我也是业内的人士，我认为是，也一定是。为什么？任何具有垄断特征的行业都是暴利行业。国家政府垄断了土地的供给甚至流转，与之对应的行业，当然具有垄断利润。房地产开发企业，无论是国有，民营还是外资，只不过是围着政府这个垄断土地的老大的小兄弟而已。虽然上海否认从房地产拿了那么多钱，但有一点可以看得出的是，韩正市长否认的只是程度，而不是工商联所提的事压根不存在。

       房地产的暴利，本质上与中石油，中石化没有什么区别。房地产行业虽然牵涉民生，但由于有大量民资、外资涌入，这就产生了很多老板。由于以前中国的建筑行业没有什么地位，因此，房地产的第一波中，象王石、潘石屹这样有文化的有素质的老板（当然王石还只能算职业经理人）并不多，很多都是泥腿子上田，文化不高，但敢拼敢做，混出头来，一夜暴富（其实远不止一夜这么短，只不过从以前不引人注目，到突然出现在镁光灯下，给公众感受如此这般而已）。公众又偏偏不得以将自己的财富积累，交给这些自己心目中压根不会去尊重的老板们。如果

       房地产虽然有较强的经济指征性，但毕竟是个性很强产品的集合，不同城市与片区不一样，同一城市同一片区不同产品也不一样，同一小区不同楼层不同朝向也会有很大差异。

       但看今天活跃着的愿意就房地产发表意见的各路专家，只会讨论涨跌，就好象股票看多看空一样，完全可以抛离一切实际去任意海阔天空。如果市场与观点不配合,就可以说说市场哪里出了问题,总有一天会按照他们的预言来发生。如果市场与观点配合，就更加八辈（牛的广东话）。

       这样的专家与股评人士没有什么区别，但偏偏不断出现在电视里，媒体上。

        价值投资一直是证券不动产投资的重要法门。对于房地产投资而言，在经历市场由大喜到大悲的洗礼后，我们有必要充实这一内涵。

        在过去的市场，我们倡导价值投资，引喻的含义，是我们投资的房产是有价值的，是值得投资的。真实的市场行为或者市场特征主要体现在投资者通过物业价格上升而获取的较大额度的回报。正是在这样一种相对比较单一思维模式的推动下，房价与租金比一再被突破。也就是说，大部分的买房人更倾向于空置一段时间获取差价。更多的时候，我们是在寻找下一个投资者，而不是在寻找最终的使用群体出售或出租房屋。这样一个过度投资，甚至投机的市场引发调整是行业规律使然。甚至可以说与金融危机关系没有想象中那么大。正是由于投资过盛，因此不少城市规划区、发展区的房价相对而言有更大泡沫，因为大家相信不久以后，那里就将会是成熟区域。本博以前说过深圳不少二线关口附近物业\新规划片区物业等价格几乎持平深圳福田中心区一线物业并且一度相当幅度领先.但经过洗礼

   突然在草稿箱中找回几篇以前的博客,虽然有些有些过时,还是贴上来分享吧.