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简介

喻海文 CalvinH.Yu

房地产业职业经理人

 

新南威尔士大学商学硕士

(MasterofCommerce, UNSW)

华南理工大学工程硕士

同济大学工学学士

 

同济大学广州地区校友会理事

Email:cncly@tom.com

 

声明:本博客文章仅为个人观点,不代表作者所在机构及其关联机构的观点。网络和平面媒体发表和引用本人文章需要注明作者和来源。

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文帆沧海题记
文帆沧海
 
知识浩茫犹沧海,
蠡测管窥能几函。
钩玄纂要贪务得,
欲航彼岸赖文帆
博陵一鹗 题诗

唐李商隐《咏怀寄秘阁旧僚二十六韵》诗:“典籍将蠡测,文章若管窥。”唐韩愈《进学解》:“先生口不绝吟于六艺之文,手不停披于百家之编。记事者必提其要,纂言者必钩其玄。贪多务得,细大不捐,焚膏油以继晷,恒兀兀以穷年。”
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分类: 房地产评说

清议:房价又要涨了

 

经济学从来不相信主体的政府干预可以改变由客体变量决定的经济趋势。学过社会科学的人都应该知道,主体与客体的关系,是人类面对的最基本问题,主体服从客体则是一切传承至今的文化共同遵守的人类行为准则。即便是“科学发展观”,也不能反其道而行之。

 

本届政府所经历的十年,是国民生活发生巨变的十年。其中,最显著的变化莫过于居民支出开始由消费品向资本品

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(2011-03-18 22:05)
杜拉拉与跨界营销

  “跨界”营销界定的互补关系,不是基于产品功能上的互补关系,而是基于客户体验的互补关系。

  自从《杜拉拉升职记》电影中出现大量跨界的植入广告后,在国产电影中进行跨界营销成为常态。2011年春节期间播放的《我知女人心》,Lotto这个来自意大利的知名时尚运动品牌显然是这部影片的首席赞助商。Lotto品牌的植入甚至已经成为整个剧情发展的主线。剧情中多次出现巩俐和刘德华为Lotto进行广告提案的镜头。并且,两人穿的Lotto的那个会发散香味的Feel系列的衣服,竟然是为了这部电影而推出的。电影的很多场景都是是朝外SOHO拍摄的,镜头也多次出现朝外SOHO的标识,显然也是房地产开发商中国SOHO的植入广告。



  在房地产业界,星

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掘金商业地产——主流房企商业模式的转型

 

现代管理学之父彼得·德鲁克有句名言:“企业之间的竞争,不是产品,而是背后的商业模式”。在一线城市中心城区居住用地几乎开发殆尽、房地产调控政策层出不穷的背景下,主流房企不仅是在产品和客户层面竞争,决定它们未来的竞争终将是商业模式的竞争。

 

中国的城市化已经发展到了一个新的阶段,在一线城市的土地拍卖市场上,我们将很难见到比较单纯的位于中心城区的住宅用地。偶尔拍出的几块中心城区土地,基本上是商业地产用地或者是配套大量商业地产的城市综合体用地,并且基本上是“地王”。如果一个主流房企还想在北京、上海和广州的中心城区发展,它就没有办法不进入商业地产的开发。万科董秘谭华杰最近自嘲地说,“确切地说,我们是‘被商业地产’了。万科从来没有转型做商业地产,而只是为了更好地做住宅。” 尽管万科董事长王石表示,万科专注于主流住宅开发的定位并没有改变。但是,如果万科还想呆在一线城市的城区

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住宅的所有权和房产税

 

在中国,因为建造城市住宅的土地是国家所有的,理解住宅的所有权不是一件容易的事情。《中华人民共和国城市房地产管理法》明确规定“房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、 抵押”,这在某种程度上也表明了住宅的所有权不能脱离土地的使用权而独立存在。有期限的土地使用权和无期限的建筑物所有权始终存在着法理冲突,除非将中国的住宅所有权理解成和土地使用权同时续期同时到期的、有限期的、特殊形式的所有权。

 

在普通法系的国家,不动产的交易有leasehold(租赁持有)和freehold(自由持有)的区别。当你购买freehold的房屋,你同时拥有房屋和房屋所属的土地。当你购买leasehold的房屋,你仅拥有一定时期(土地租赁期)的房屋,且并不拥有房屋所属的土地。这样对照理解的话,中国的城市住宅都是租赁持有的,土地出让金就相当于土地的租金。这样的住宅所有权显然不同于其他物品的所有权,因为你对一块手

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产品线的复制

——再谈 “香港模式”还是“美国模式”

2010年4月5日,我在《房地产开发模式——“香港模式”还是“美国模式”?》一文中写道,“在可以预计的未来,政府不会放弃对一级土地市场的垄断,地方政府通过操纵土地供应而维持高房价的利益机制将长期存在。在此情形下,房地产开发企业是‘资源类公司’,其价值更多地取决于土地储备而不是快速开发去货能力。低资金周转率和单盘高利润率的‘香港模式’更适合中国城市现时的土地制度环境。采用高资金周转率和高运营开发效率的‘美国模式’的房地产公司在快速消耗优质土地储备的同时很难再补充同样优质的土地储备,这种模式可能是不可持续的。”

当我看到《2010年度中国房地产企业住宅销售排行榜》时,我知道必须修正自己的观点了。我认为:在一线城市采用“香港模式”,在广大的内地二三线城市采用“美国模式”,这将是那些追求可持续业绩增长的主流房地产开发商的选择。

在上次宏观调控中处境异常艰难的、200

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2011年,房地产市场阳光灿烂的一年

 

我在《南方都市报》的上一篇专栏文章中写道,“2010年底前,一线城市的土地拍卖场上可能出现新的地王。”12

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资产的牛市已经不可能抑制

 

当前,全球大宗商品市场及中国等新兴市场出现资产牛市已经是超大概率的事件。



人民银行2010年10月20日的加息,目前还不能视为一轮持续加息周期的开始。10月5日,日本央行调降利率;11月3日“世界各国央行的央行”美联储启动6000亿美元定量宽松计划,更昭示着世界各国货币政策的宽松走向。在全球化的背景下,中国人民银行事实上无法实施独立的货币政策。央行的是次加息只能强化人民币的升值预期,不仅不能打击人民币资产价

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博客五周年

我的博客今天4130天啦!

2006年05月28日,在新浪博客安家。

2006年05月28日,写下了第一篇博文:《提高首付,你更买不起房》

2006年08月13日,上传了第一张图片到相册。

这些年来,新浪博客,陪伴着我一点一点谱写生活。

文 章  131篇
图 片  2张
访问人数 161875次
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喻海文

我认为,有以下3大因素影响着中国商品住宅价格的中长期走势,这些因素也决定了大型房地产公司的中长期战略布局。

 

首先,中国人口在空间和时间上的分布和变化,也就是城市化和人口红利,是决定中国商品住宅价格中长期走势最重要的因素。

房地产居住需求最终取决于人口的时间分布和空间分布。城市化形成的人口的时间分布和空间分布必然会影响到不同阶段和不同城市的房价表现。在城市化率低于 50%的时候,人口流动主要以农村进入城市为主,这时全国各城市的房价涨幅比较接近,大城市的房价在该阶段后期会涨得更快一些; 当城市化率超过 50%的时候,人口流动主要以小城市进入大城市为主阶段,大城市的房价涨幅将大幅度超出一般城市的房价涨幅。据研究资料,2007 年中国城市化率已达到 44.9%,中国城市化还处于加速发展阶段,农村进入城市为主导阶段即将结束,未来人口流动将进入以小城市进入大城市为主导阶段。中国三大经济圈(京津、长三角、珠三角)的核心城市北京、上海、广州和深圳的房价涨幅和绝对数将远远超越其他二线和三线城市房价涨幅和绝对数。目前,北京、上海和深圳的房价

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地王不能决定高房价

喻海文

 

围绕着房地产市场的争论,很多问题似是而非。特别是房价的问题,原因没找准,药方倒是有不少。

 

近期,央企制造地王引起很大的反响。很多人有一个观点,那就是地王一定产生高房价。其实,西方古典经济学家早就认知了房价地价的因果关系,那就是房价决定地价。

 

经济学鼻祖亚当·斯密( Adam Smith, 1723~1790年)在《国富论》里写道,“地租构成商品价格的方式与工资和利润不同。工资和利润的高低,是(商品)价格高低的原因;而地租的高低,则是(商品)价格高低的结果。”这就是说,土地出让金的高低,是商品房价格高低的结果。

 

古典政治经济学的集大成者大卫·李嘉图(David Ricardo, 1772~1823年)说:“地主降低地租并不

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