文帆沧海--喻海文的博客

掘金商业地产——主流房企商业模式的转型

现代管理学之父彼得·德鲁克有句名言：“企业之间的竞争，不是产品，而是背后的商业模式”。在一线城市中心城区居住用地几乎开发殆尽、房地产调控政策层出不穷的背景下，主流房企不仅是在产品和客户层面竞争，决定它们未来的竞争终将是商业模式的竞争。

中国的城市化已经发展到了一个新的阶段，在一线城市的土地拍卖市场上，我们将很难见到比较单纯的位于中心城区的住宅用地。偶尔拍出的几块中心城区土地，基本上是商业地产用地或者是配套大量商业地产的城市综合体用地，并且基本上是“地王”。如果一个主流房企还想在北京、上海和广州的中心城区发展，它就没有办法不进入商业地产的开发。万科董秘谭华杰最近自嘲地说，“确切地说，我们是‘被商业地产’了。万科从来没有转型做商业地产，而只是为了更好地做住宅。” 尽管万科董事长王石表示，万科专注于主流住宅开发的定位并没有改变。但是，如果万科还想呆在一线城市的城区

住宅的所有权和房产税

在中国，因为建造城市住宅的土地是国家所有的，理解住宅的所有权不是一件容易的事情。《中华人民共和国城市房地产管理法》明确规定“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、 抵押”，这在某种程度上也表明了住宅的所有权不能脱离土地的使用权而独立存在。有期限的土地使用权和无期限的建筑物所有权始终存在着法理冲突，除非将中国的住宅所有权理解成和土地使用权同时续期同时到期的、有限期的、特殊形式的所有权。

在普通法系的国家，不动产的交易有leasehold（租赁持有）和freehold（自由持有）的区别。当你购买freehold的房屋，你同时拥有房屋和房屋所属的土地。当你购买leasehold的房屋，你仅拥有一定时期（土地租赁期）的房屋，且并不拥有房屋所属的土地。这样对照理解的话，中国的城市住宅都是租赁持有的，土地出让金就相当于土地的租金。这样的住宅所有权显然不同于其他物品的所有权，因为你对一块手

产品线的复制

——再谈 “香港模式”还是“美国模式”

2010年4月5日，我在《房地产开发模式——“香港模式”还是“美国模式”？》一文中写道，“在可以预计的未来，政府不会放弃对一级土地市场的垄断，地方政府通过操纵土地供应而维持高房价的利益机制将长期存在。在此情形下，房地产开发企业是‘资源类公司’，其价值更多地取决于土地储备而不是快速开发去货能力。低资金周转率和单盘高利润率的‘香港模式’更适合中国城市现时的土地制度环境。采用高资金周转率和高运营开发效率的‘美国模式’的房地产公司在快速消耗优质土地储备的同时很难再补充同样优质的土地储备，这种模式可能是不可持续的。”

当我看到《2010年度中国房地产企业住宅销售排行榜》时，我知道必须修正自己的观点了。我认为：在一线城市采用“香港模式”，在广大的内地二三线城市采用“美国模式”，这将是那些追求可持续业绩增长的主流房地产开发商的选择。

在上次宏观调控中处境异常艰难的、200

2011年，市场向好，政策纠结

我在2010年12月21日的一篇文章中写道“2011年将是中国房地产发展历史上阳光灿烂的一年。”这当然是一个比较乐观的判断。中国房地产在2008年的百年一遇的次贷危机都安然挺过来了；这么多年来，各种各样的房地产调控政策扰其身心，却未能伤其筋骨。2010年，万科的销售额突破1000亿元，主要的房地产开发商的销售额都创了历史新高。尽管有着对行业发展不怎么有利的行政性调控政策，尽管2011年还可能多次上调利率和存款准备金率，2011年仍将是中国房地产市场行情最好的一年。展望2011年，行业老大万科的销售额保守预计将超过1400亿元。

央行2010年1月12日上调存款准备金率的决定是中国货币政策由宽松转向紧缩的标志事件，而2010年10月20日和12月26日连续两次加息的决定则正式宣告中国进入一个加息周期。一般认为，上一轮加息周期是从2007年3月开始的，在大致9个月的时间里，央行先后6次加息，金融机构1年期的贷款基准利率由6.12%升至7.47%，并累计8次上调了存款准备金率。受此

2011年，房地产市场阳光灿烂的一年

我在《南方都市报》的上一篇专栏文章中写道，“2010年底前，一线城市的土地拍卖场上可能出现新的地王。”12

资产的牛市已经不可能抑制

【当前，全球大宗商品市场及中国等新兴市场出现资产牛市已经是超大概率的事件。】

人民银行2010年10月20日的加息，目前还不能视为一轮持续加息周期的开始。10月5日，日本央行调降利率；11月3日“世界各国央行的央行”美联储启动6000亿美元定量宽松计划，更昭示着世界各国货币政策的宽松走向。在全球化的背景下，中国人民银行事实上无法实施独立的货币政策。央行的是次加息只能强化人民币的升值预期，