国进民退，房地产市场竞争格局的激变

无论是前些年对房地产业的宏观调控政策，还是今年的4万亿元经济刺激政策；这些政策都产生了一个共同的结果，那就是的房地产开发的“国进民退”。

在宏观调控紧缩信贷的时代，国有商业银行更愿意将开发贷款投向国有房地产开发企业。在超宽松货币政策的今日，国有商业银行更是迫不及待地把贷款投向国有房地产开发企业。国有商业银行释放出来的流动性主要流到了大型国有企业集团手中，特别是央企。在制造业产能过剩的背景下，这些央企集团又把巨额资金投向了房地产。

我们看到，在真金白银的土地市场竞争中，国企逐渐占得上风，而民企经常成为土地拍卖场上的看客。

2009年6月30日，央企中化集团属下的方兴地产以40.6亿元的天价拿下北京广渠路15号地块。楼面地价折算

　　超宽松的货币政策在经济形势明确转好之前不会轻易改变。中国人民银行2009年6月12日公布的数据显示：2009年5月末，广义货币供应量(M2)余额54.82万亿元，同比增长25.74%，仅比4月末略低0.21个百分点；狭义货币供应量(M1)余额18.2万亿元，同比增长18.69%，比4月末高出1.21个百分点；市场货币流通量(M0)余额3.36万亿元，同比增长11.24%；5月份金融机构人民币各项贷款余额36.21万亿元，同比增速从4月份的29.7％升至30.6％。

　　房价上涨是一种货币现象。过量发行的货币最终将推动资产、普通商品和工资的普遍上涨，也就是通货膨胀。目前，不动产和股票等资产的价格已经先于普通商品和工资大幅上涨了，通货膨胀必将来临，除非央行印刷钞票的速度能够减缓。

　　促使房地产开发商大幅降价销售的两个主要动因已经不复存在。这两个主要动因就是开放商的现金流和消费者的价格预期。商业银行主动贷款给开发商，房地产企业开始在香港市场增发配股，个别财务杠杆激进、资金链险些断裂的房地产企业也准备在香港市场首次发行新股或者回归A股市场。经过2008年底和2009年初的降价促销，开发商也回笼了不

土地使用权期限和住房价格

　　我注意到，同样地段的新房，这些新房的价格可能非常接近，但是有的楼盘新房的土地使用权期限只剩下了50年左右。显然，住宅类新房剩余土地使用权期限的差异，还没有反映到房地产价格上。房地产企业以开发项目转让或者公司股权转让的方式获取“烂尾”的房地产开发项目时，也较少考虑“烂尾”地块的剩余土地使用权期限对转让价格的影响。

　　至少在理论上，同样地段不同剩余土地使用权期限的新房的房地产价格应该有很大的不同。理智的购房者应该关注这一点，那些剩余土地使用权期限只有50~60年的新房价格应该和剩余期限65年左右的新房价格有较大的价格折让。

　　非住宅用地按照住宅使用功能进行设计和建设，但其房屋性质为非住宅，土地使用年限为40年或50年，此类物业被称作“40年或50年产权房”、“商用住宅”，物业形态表现为投资型小户型，酒店式公寓等。这些房地产新房的价格与同地段住宅新房的价格相比，就有相当大的折让。但是，这种折让也许更多地反映了土地使用权不能自动续约和缴纳较高续约地租的风险。

　　现实中

开征物业税和地方政府收入的可持续性

　　2009年5月25日，中国政府网公布了《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》。通知提出，今年将统一内外资企业和个人城建税、教育费附加等税收制度；研究推进综合和分类相结合的个人所得税制度；研究制订并择机出台资源税改革方案；研究开征环境税；深化房地产税制改革，研究开征物业税。除了保护环境、平抑房价，开征环境税和物业税的确都是很不错的增加政府收入的主意。

　　2006年5月26日，我发表了《土地出让作为地方政府的收入是不可持续的》（http://www.cnfre.com/contents/795/38596.html ）。我

超宽松货币政策催生房地产市场“阳春”

　　2008年7月1日，在《南方都市报》黄金楼市和焦点房地产网联合举办的“楼市圆桌”座谈会上，在谈到房地产市场何时回暖的时候，我说，“是否回暖看哪里？看银行信贷，只有钱多了，价才可能上涨，量才可能上升。银行的钱没有放出来谈何量价上升，这些都是伪命题。……，什么时候回暖很简单，银行什么时候放松银根，就是回暖了。” 我还说，“如果把房子（仅仅）看做一个实物商品的话，去讨论房价的意义不是太大，房地产更是一种金融商品，跟股票一样，否则的话怎么会有这么多投资性需求，投资性需求才是支撑房地产高价的根本原因所在。”

　　为了应对百年一遇的经济危机，各国中央银行的印钞机隆隆作响，不断增发的纸币与去杠杆化对冲。超宽松货币政策在中国上演，2009年一季度信贷货币投放4.58万亿，4月份又信贷又投放了6000亿。资产的牛市似乎提前到来，短期内剧增的流动性，必然带来房地产市场的“阳春”。一季度全国30个主要城市，近九成成交面积环比上涨，总成交面积环比增幅超过50%；北京、上海、天津、深圳、广州楼市成交面

    这是一张反映1840年前后的广州城的地图。南海和番禺两县的边界由南北向穿越广州城的中间，今天繁荣的北京路就在那条边界上。

    这张地图说明了广州、佛山在历史上就是“同城”的。

    我们今天又在讨论广佛同城。2009年2月25日，广州市规划局公布了正在编制的《广佛同城化发展规划》草案的构想。在这份草案的构想中，除了区域生态资源共同保护、统筹布局交通基础设施、两地产业互补等之外，更透露未来广佛将共享共建区域水源和供水管等。

    仅“广佛同城”这个概念就可以使得在佛山市南海区东北部里水区域（包括和顺和金沙洲）进行房地产开发的地产商们欣喜若狂。

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　　2008年10月29日傍晚，央行网站公布“中国人民银行决定，从2008年10月30日起下调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准利率由现行的3.87%下调至3.60%，下调0.27个百分点；一年期贷款基准利率由现行的6.93%下调至6.66%，下调0.27个百分点；其他各档次存、贷款基准利率相应调整。个人住房公积金贷款利率保持不变。”

　　显然，这是10月22日“房贷新政”后又一个利好房地产市场的政策，也是两个月内的第三次减息。

　　管理层的政策已经由“防通胀”转为“保增长”。因为，低利率意味着低的资金成本，可以通过刺激信贷促进经济增长，并促使资产（包括房地产产品和股票）价格的回升。当然，人民银行本次降息也是为了与全球央行降息保持一致。人民银行此次不对称下调商业银行存贷款利率，对商业银行的股价更是一种利好。

　　10月23日凌晨，我写到，“利好政策出现了，可能还会有更多的利好政策。这些接踵而至的利好政策，表明包括房地产市场在内的整个经济环境正面临着前所未有的困难